부동산 투자와 주식투자는 같습니다.

부동산 투자와 주식투자

아주 유명한 투자의 대가 피터 린치가 이런 말을 했었습니다. ‘부동산으로 돈을 벌고 주식으로 돈을 잃는 이유가 있다. 그 이유는 집을 살 때는 몇 달을 투자하지만, 주식을 살 때는 몇 분 만에 끝내기 때문이다.’ 왜 주식을 살 때는 부동산만투자큼 고민하지 않을까요. 대부분은 봐도 잘 모른다고 생각하기 때문이죠. 내가 봐도 뭐 아나? 그냥 전문가가 추천해주는 거 사야지 하고 기사 몇 개 보고 유튜브에서 영상도 몇 개 대충 보고 주식을 삽니다. 하지만 부동산 투자하는 것과 주식 투자하는 것은 크게 다르지 않습니다. 주식투자와 비교해서 보면, 먼저 우리가 이사할 때 어떻게 할까요? 열심히 돈을 모아서 내 명의로 아파트를 사게 됐습니다. 부동산 투자를 할 때 어떤 과정으로 아파트를 구매하나요? 먼저 인터넷으로 검색해보면서 시세도 보고 평수도 보겠죠. 그리고 마음에 드는 집을 몇 군데 정해서 부동산 중개인에게 전화해 시세 문의도 해보고 정보를 얻습니다. 다음으로는 직접 현장에 방문해서 물이 새는 곳은 없는지, 화장실은 괜찮은지를 봅니다. 그리고 집주인이나 세입자도 만나서 층간소음은 없는지 확인해 봅니다. 집 근처도 돌아다녀 보면서 마트나 학교, 지하철역은 가까운지도 따져봅니다. 향후 부동산 상승 여부, 아파트 가격은 적정한지 인터넷에서 과거 실거래가도 확인해봅니다. 이런 모든 것은 확인해보고 사야겠다는 마음을 먹었다면 등기부 등본을 열람해 봅니다. 내가 잘 모르면 부동산 중개인의 설명을 잘 듣습니다. 또한, 집주인이랑 가격 네고를 해보죠. 마지막으로 계약을 하고 등기이전 등 행정 작업까지 마무리합니다. 그럼 주식투자를 하는 과정을 살펴보겠습니다. 부동산 살 때 현장을 방문하는 것과 같은 기업은 홈페이지를 방문하여 사업계획서를 보거나 여러 가지 기사와 자료를 보면서 회사가 어떤지에 대해서 살펴봅니다. 그리고 아파트 동네 주변에 뭐가 있는지 살펴보는 것과 같이 이 회사가 하는 비즈니스 분야가 앞으로 유망한지도 살펴봅니다. 이 회사가 아무리 기술이 좋아도 이 산업 분야가 이미 한물간 레드오션이라면 투자할 수 없겠죠. 그리고 이 아파트를 구매하면 향후에 오를까를 생각해 보는 것과 같이 이 회사에 투자하면 내 투자금이 오를까? 이걸 검토해보죠. 이렇게 이 회사가 차별화된 기술이나 서비스가 있는지 또 매출이나 순이익이 오를지도 봅니다. 아파트 등기부 등본을 보고 금저당 설정은 있는지 또 다른 문제는 없는지 살펴보는 것처럼 기업의 재무제표를 보면서 회사가 이익은 잘 내고 부채가 너무 많은 것은 아닌지. 그 외의 문제점은 없는지 봅니다. 그리고 마지막으로 아파트 가격이 적정한지 살펴보는 것과 같이 주가도 적정한 가격인지 살펴봐야겠죠. 이렇게 부동산 투자와 주식 투자가 크게 다르지 않습니다.

그럼 기업의 주식이 비싼지 적당한지 계산해보는 방법을 알아보겠습니다.

기업의 주식 계산해 보기 (ROE, PER, PSR, PBR)

기업의 주식을 계산하기에 앞서 투자지표 분석을 위한 주식 용어를 살펴보겠습니다. ROE (자기자본 이익률), PER (주가 수익 비율), PSR (주가 매출 비용), PBR (주가 순자산 비율) 이렇게 4가지를 알아보겠습니다. 쉽게 예를 들어 우리가 직장을 그만두고 피자집을 하나 오픈했다고 가정해 보겠습니다. 직장생활을 해서 모은돈 1억 원으로 마음에 드는 가게를 구했는데 보증금 1억 원이라고 합니다. 장사하려면 인테리어도 해야 하고 기계나 의자나 테이블 등 써야 하는 돈이 5천만 원 정도가 더 필요한데 돈이 부족해서 어쩔 수 없이 은행에서 5천만 원 대출을 받습니다. 그래서 총 1억 5천만 원을 준비합니다. 드디어 장사를 시작해서 1년이 지났는데 1년간 매출 합이 3억 원이 나왔고 원가와 내 인건비를 포함한 모든 비용을 다 빼고 나니까 통장에 3천만 원 이익이 났습니다. 이게 ROE입니다. 창업자금이 5,000만 원인데 남의 돈 말고 순수한 내 돈 1억 원 가지고 일 년에 순이익 3천만 원이 났다면 3천만 원 나누기 1억 원 곱하기 100을 하면 30%가 나오겠죠. ROE는 빌린 돈을 제외한 순수한 내 돈을 가지고 1년에 얼마나 순이익을 냈는지를 의미합니다. 당기순이익 나누기 자기자본 곱하기 100의 공식으로 산출된다고 보면 됩니다.

기업이 자기자본을 활용하여 1년간 얼마를 벌어들였는가를 나타내는 대표적인 수익성 지표로 경영 효율성을 표시한다고 합니다. 그럼 ROE는 높으면 높을수록 좋은 거겠죠. 투자자 입장에서 ROE가 높은 기업에 투자하는 게 좋겠죠. 그럼 은행에서 빌린 돈 1억 5천만 원의 자금을 가지고 연간 순이익 3천만 원을 냈을 경우에 대해서도 볼 수 있는 지표가 있습니다. 바로 ROA 총자산 이익률을 의미합니다. 정리하면 ROE는 내 돈만 가지고 얼마의 이익을 냈는지의 지표이고, ROA는 내 돈과 남의 돈까지 모두 합친 돈으로 얼마의 이익을 냈는지 알 수 있는 지표입니다. 이 치킨집은 순이익 3천만 원에 총투자금 1억 5천만 원 곱하기 100을 하면 ROA는 20%가 나옵니다.

그럼 만약에 치킨집을 운영하다가 다른 사람에게 넘기고 싶다고 가정해보겠습니다. 내가 열심히 일해서 매출 이익도 나오는 상태이니 권리금도 좀 받아야겠죠. 단골손님도 그동안 많이 생겼고 1년에 3천만 원 순이익도 나는 가게이기 때문에 보증금 1억 원에 권리금 1억 원 정도를 붙여서 2억 원에 내놨다고 가정해 보겠습니다. 누군가가 2억 원에 가져가겠다고 하여 2억 원에 넘겼다고 가정한다면, 이 치킨집의 가치는 2억 원이란 금액으로 인정을 받은 거죠. 이게 PER입니다. 주가 수익 비율이라고 합니다. 보통 PE Ratio라고 합니다. 이런 용어의 뜻을 생각하면 더 헷갈릴 수 있으니까 개념을 먼저 이해하면 됩니다. 1년에 3천만 원 순이익이 나는 가게인데 2억 원에 넘겼다고 하면, 2억 원 나누기 3천만 원을 해 보면 6.7 정도가 나오겠죠. PER은 이렇게 몇 배라고 합니다. 치킨집은 PER이 6.7배가 되는 것입니다. 그럼 치킨집을 2억 원을 인수 한 사람이 자기가 투자한 2억 원을 회수하려면 6.7년이 걸린다고 볼 수 있습니다.

내 돈 1억 원을 투자해서 치킨집을 2억 원에 넘겼다면 PBR은 2억 원 나누기 1억 원 두 배가 나오는 걸 확인 할 수 있습니다. PBR은 주가 순자산을 의미합니다. 쉽게 말해서 PBR은 부채를 빼고 내 돈 얼마를 가지고 시작했는데 그 기업의 가치가 얼마인지를 계산하는 값입니다. 그럼 가게를 인수하는 사람의 입장에서는 PER이 낮은 게 좋을까요? 높은게 좋을까요. PER이 낮다는 의미는 매년 3천만 원의 순이익이 나는 가게를 더 싸게 인수할 수 있는 거니까 좋은 거라고 볼 수 있습니다. 그리고 마찬가지로 PBR도 낮다면 가게를 싸게 인수한 거니까 좋은 가격에 샀다고 볼 수 있습니다. PBR도 낮으면 낮을수록 저평가되었다고 볼 수 있습니다.